Avaliação de Imóveis no Vale do Ribeira

Registro é uma pequena cidade de colonização japonesa, conhecida como a Capital do Vale do Ribeira. Durante décadas o cartão postal da cidade era a foto dos dois únicos prédios da cidade, conhecidos como o prédio velho (azul) e o prédio novo (vermelho). A cidade, passou muito tempo estagnada, praticamente sem se desenvolver, apesar de estar localizada em uma posição estratégica, entre Curitiba e São Paulo, e há distâncias razoáveis de outros grandes centros, como Santos e Sorocaba. É por Registro que é feita a ligação da região sul com as demais regiões do Brasil, pois a cidade é cortada por uma das rodovias mais importantes do país.

Mas esse cenário mudou muito durante a pandemia. Basta dar uma volta pela cidade para ver quantas novas construções estão sendo feitas ao longo dos dois últimos anos.
Áreas rurais que passaram a ser urbanas, casas de todos os padrões e edifícios altos pipocaram por todo canto.

Diante desse novo cenário é importante falar sobre a Avaliação de Imóveis. Muitos acreditam que o corretor de imóveis é que é o profissional indicado para fazer esse tipo de avaliação. Ao que eu respondo: depende. Agora devem estar se perguntando, depende do quê? Depende do tipo de avaliação a que se pretende chegar. Para saber qual o valor de mercado, sim, o corretor é o profissional indicado. Mas se o resultado esperado é um laudo técnico, aí entram em ação os engenheiros e arquitetos avaliadores.

As Normas Técnicas que regem a Avaliação de Imóveis são as ABNT NBR14653-1 a 7 e a ABNT NBR12721, para incorporação e venda de loteamentos.

A avaliação de imóveis é uma ciência que vem evoluindo no Brasil, através dos profissionais de engenharia e arquitetura que se dedicam ao estudo e à pesquisa das técnicas de avaliação de imóveis, levando em consideração suas diversas características e até fatores subjetivos.

Segundo PELLI (2003), o valor do imóvel é um fenômeno social e pode ser associado às suas características físicas, como o padrão do imóvel, à localização do imóvel, à utilidade do imóvel e também aos fatores subjetivos que a própria coletividade cria no contexto em que está situado a cada instante.

Pouca gente sabe que as características do imóvel definem qual o profissional mais qualificado para avalia-lo. Assim, imóveis rurais deveriam ser avaliados por Engenheiros Florestais ou Agrônomos, e imóveis urbanos deveriam ser avaliados por Engenheiros Civis ou Arquitetos.

Para fazer um financiamento imobiliário é necessária a avaliação do imóvel por um profissional destas áreas e, pasmem, é muito difícil encontrar na região profissionais que façam avaliação de imóveis, eu ousaria dizer que não há profissionais credenciados junto às instituições financeiras no Vale do Ribeira, sendo necessária a vinda de profissionais da Baixada Santista para fazer esse trabalho na região.

O mercado imobiliário não é um único mercado de produtos bem definidos e homogêneos, existem vários segmentos, como terrenos, casas, apartamentos, áreas rurais. Cada um desses segmentos pode apresentar ao longo do tempo tendências diferentes na formação de preços, com características atípicas, que também podem mudar, dependendo do local. O mercado imobiliário brasileiro tem pequena disponibilidade de dados confiáveis de transações contemporâneas e semelhantes ao imóvel avaliando. Assim, nem sempre é possível que todas as diferenças e os diferentes comportamentos se traduzam em variáveis explicativas na modelagem para a avaliação dos imóveis.

O valor de um imóvel depende diretamente das características do entorno, tais como: tipos de imóveis existentes, pontos que possam valorizar ou desvalorizar o mesmo. O imóvel avaliando relaciona-se com o entorno onde está inserido, a região da cidade e com a cidade como um todo. Entende-se como valor de mercado a quantia mais provável pela qual o imóvel seria negociado, voluntariamente e conscientemente, na data de referência especificada no laudo, dentro das condições do mercado vigente,
compreendendo esta quantia o valor do terredo, das venfeitorias e construções nele existentes. O valor de mercado nada mais é do que o resultado de uma transação entre um vendedor desejoso de vender e um comprador que quer comprar.

Além disso, o valor de um imóvel decorre de sua utilidade para satisfazer necessidades e interesses humanos, além das características singulares do mesmo, a lei da oferta e procura também influencia a formação de seu valor. O valor é um fato abstrato. O preço de um imóvel é uma expressão monetária, que define uma transação ou uma perspectiva de comercialização do mesmo. O preço é um fato concreto, está relacionado às
capacidades financeiras, às motivações ou aos interesses específicos do mercado imobiliário. O custo de um imóvel tem relação com o total de gastos necessários à sua aquisição.

Conclui-se que os princípios gerais da avaliação de imóveis, além de preço, custo e valor, estão relacionados à:

a) Lei da oferta e da procura, ou seja, observados isoladamente a oferta e a procura, o preço de um bem diminuiria com o aumento da sua oferta e vice e versa.
b) Princípio da semelhança, diz que numa mesma data, dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm valores semelhantes.
c) Princípio da proporcionalidade, as diferenças de valor são proporcionais às diferenças das características relevantes dos bens.
d) Princípio da substituição, um bem pode substituir outro bem se forem considerados os aspectos utilidade, funcionalidade, durabilidade, características tecnológicas, desempenho técnico e econômico.
e) Princípio da exequibilidade, que diz que quando existem vários cenários ou possibilidades, devem ser adotados os mais viáveis.

O diagnóstico de mercado imobiliário é realizado com base em uma análise qualitativa deste mercado. É necessário que se faça uma avaliação de vários aspectos do mercado, bem como o mercado comprador, o mercado vendedor, a probabilidade de absorção do bem no mercado e a que preço. O engenheiro de avaliações precisa ter familiaridade com o mercado imobiliário, deve estar apto a investigar e diagnosticar o mercado
imobiliário.

O profissional deve responder questões importantes como, quais são as preferências do mercado, quais variáveis interferem na formação do preço, qual a função utilidade para o investidor potencial, quanto custa produzir o bem avaliado, que taxa de rentabilidade sobre o custo investido e sobre o valor de mercado. O serviço de engenharia de avaliações é bem abrangente e conforme a finalidade da avaliação, o profissional deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.

Gostou? Esse é um campo de trabalho novo na região de Registro para engenheiros e arquitetos que desejem se especializar na área.

Cristina Lucas, Engenheira Civil, Especialista em
Recursos Hídricos pela UFPR, Especialista em
Gestão e Manejo Ambiental na Agroindústria pela
UFLA, Especialista em Auditoria, Avaliações e
Perícias de Engenharia pelo IPOG.